В течение всего периода выбора склада необходимо помнить, что склад — это инструмент. Сложный, многофункциональный инструмент для решения задач, нацеленных на исполнение логистической стратегии компании. Склад решает и будет решать не только ежедневные задачи по грузообработке и хранению, но и является важным «опорным камнем» в развитии компании и элементом финансовой политики. При этом выбор варианта владения играет важную роль с точки зрения баланса CAPEX и OPEX.

1) Сформулируем для себя требования к параметрам будущего объекта управления:

• Цель использования склада и исполняемый функционал;

• Типы хранимого товара, весогабаритные характеристики, требования к режимам хранения, в том числе для определения будущего противопожарного исполнения склада;

• Количество и объем хранения товара и нетоварной продукции с учетом пиковых периодов;

• Набор операций и их интенсивность. Колебания в течение года, месяца, недели и суток;

• Характер и интенсивность транспортного потока и сопутствующих им складских работ. Колебания в течение года, месяца, недели и суток.

• Информация по планируемому использованию информационных и учетных систем, систем безопасности и контроля, в том числе BMS (Building Management System);

• Информация по климату будущего расположения склада для определения климатического исполнения;

• Описание мероприятий по обеспечению безопасности окружающей среды, регламентируемых законодательством;

• Требования к бесперебойности и автономности работы склада. Зафиксируем для себя эволюцию этих параметров на доступном горизонте планирования: через год, два, пять.

2) Исходя из сформулированных требований, определим основные характеристики склада:

1. Категорию склада. Классификация складов, разработанная международными девелоперами, дает набор обязательных и дополнительных параметров, по которым складские помещения подразделяются на классы A, B, C, D;

2. Общую площадь склада;

3. Пожелания к внутренней планировке склада;

4. Количество и тип рабочих зон;

5. Площадь офисных помещений;

6. Площадь вспомогательных помещений;

7. Типы технологий хранения и грузообработки. Их количество, габариты, энергопотребление;

8. Рабочее оборудование, с указанием вольтажа и рабочих мощностей;

9. Количество персонала. Режим его работы. С разделением на складской и офисный:

• Прогнозируемое количество использования персоналом личного транспорта;

• Оценка возможности работы персонала вахтовым методом с размещением на период вахты на территории склада;

   j. Потребность, состав и нагрузку на инженерные системы и сети склада:

• Электроснабжение и наружное освещение;

• Теплоснабжение;

• Водоснабжение и водоотвод;

• Вентиляция и кондиционирование;

• Газоснабжение;

• Сервера и связь;

• Пожарная и охранная сигнализация;

• Очистные сооружения.

3) Подготовим чек-лист для выбора склада на основании пункта 2. Чек-лист представляет собой сравнительную таблицу для контроля соответствия фактического состояния объекта требованиям, сформулированным на этапе подготовки. Вопросы чек-листа группируются для облегчения внесения информации в порядке получения данных:

• Общие данные, наименование, адрес;

• Расположение объекта, транспортная доступность, окружение, в том числе наличие соседних населенных пунктов как источника рабочей силы;

• Данные по зданию. Площадь, категория склада, состояние пола, несущих конструкций и т.д. Потенциал к расширению;

• Наличие готовых внешних коммуникаций. Электричество, вода, газ. Их мощность. Потенциал увеличения мощности;

• Результаты наружного и внутреннего осмотра. Степень соответствия планировки и зонирования объекта зафиксированным требованиям;

• Состояние инженерных систем и сетей. Опции ресурсосбережения. Потенциал к модернизации;

• Технологии хранения: емкость, состояние;

• Результаты проверки юридической чистоты объекта;

• Финансовые показатели. Ожидаемые и предельные показатели затрат на вступление в управление и в период эксплуатации.

И приоритезируются по степени значимости для принятия решения. Там, где необходимо, ставится отметка с напоминаем о фото- или видеофиксации.

4) Выбор варианта входа в управление объектом.

В большинстве случаев на принятие решения о типе выбираемого объекта влияют косвенные обстоятельства. Например, наличие в собственности или потенциал беспроблемного приобретения земли под строительство.

Или устойчивые партнерские отношения со складским оператором, основанные на внеделовых связях, которые, как кажется в первом приближении, гарантируют минимизацию негативных факторов, рассмотренных выше.

В придании системности процедуре выбора нам поможет SWOT-анализ.

Факторы для оценки вариантов и их роль «Стоимость входа»

(затраты с момента принятия решения до момента начала управления складом)

Строительство склада — Слабая сторона — растянутые во времени затраты в значительном объеме.

Покупка — Слабая сторона — значительные финансовые затраты на коротком промежутке. В большинстве случаев связанные с кредитованием.

Аренда — Сильная сторона — затраты «только» на переезд на новый склад.

Скорость вступления в управление

(время от принятия решения до начала операций с товаром на складе)

Строительство склада — Угроза — длительный срок проектирования и строительства.

Покупка — Возможность — ограничено только сроками переезда на новый склад.

Аренда — Возможность — ограничено только сроками переезда на новый склад.

Затраты при эксплуатации и амортизация (OPEX)

Строительство склада — Сильная сторона — исключены арендные платежи за площадь склада. Возможна дополнительная экономия за счет использования ресурсосберегающих инженерных систем и сетей.

Покупка — Сильная сторона — исключены арендные платежи за площадь склада. Возможна дополнительная экономия за счет использования ресурсосберегающих инженерных систем и сетей.

Аренда — Слабая сторона — арендные и коммунальные платежи. Ограниченное использование ресурсосберегающих инженерных систем.

Затраты на выходе

(восстановительные работы при завершении договора аренды)

Строительство склада — Сильная сторона — незначительное снижение стоимости объекта в собственности за счет амортизации.

Покупка — Сильная сторона — незначительное снижение стоимости объекта в собственности за счет амортизации.

Аренда — Слабая сторона — восстановительные работы при завершении договора аренды, возможность потери части залоговых платежей.

Соответствие топологии склада бизнес-процессам

(точное соответствие площадей и конструкционных особенностей зон решаемым в них задачам)

Строительство склада — Сильная сторона — решается при проектировании объекта с учетом особенностей вашего бизнеса, весогабаритных характеристик.

Покупка — Слабая сторона — ограничено доступными предложениями при покупке.

Аренда — Слабая сторона — ограничено доступными предложениями при аренде.

Динамическое расширение

(возможность увеличения площадей при росте обрабатываемых объемов)

Строительство склада — Сильная сторона — в большинстве случаев земля под строительство приобретается с запасом.

Покупка — Слабая сторона — ограничено первоначальными площадями.

Аренда — Угроза — потребность в пересмотре договора. Часто отсутствие необходимых для расширения площадей по соседству

Установка дополнительного оборудования

(монтаж сложного дополнительного оборудования для повышения производительности; сортировочные системы, конвейерные линии)

Строительство склада — Сильная сторона — решение за владельцем здания.

Покупка — Сильная сторона — решение за владельцем здания.

Аренда — Слабая сторона — требуется согласование арендодателя. Непонятно, что делать с оборудованием в случае смены склада.

В результате заполнения указанных параметров и индивидуальной оценки весов каждой из зон принимается решение о подходе к приобретению склада.

5) Выбор объекта. Принятие решения.

a. Поиск объектов и оценка для рассмотрения.

Определившись с подходом к приобретению склада и вооружившись чек-листом, переходим к поиску объектов для рассмотрения.

Если у вас нет глубокого опыта или широкого спектра связи в области складской недвижимости, то предпочтительно обратиться в профессиональное агентство, предоставить свои требования и получить для рассмотрения список подходящих объектов. Вы сэкономите существенное время на самостоятельное фильтрование вариантов.

b. Дополнительные факторы для оценки. Соседство с другими игроками рынка. Синергия или конкуренция.

При выборе локации для размещения будущего склада очень важно оценить соседство с другими владельцами или арендаторами.

С одной стороны, вы можете получить мощного конкурента с точки зрения пользования «общими ресурсами». Будете ли вы привлекательным работодателем для складского персонала из соседних населенных пунктов относительно склада за забором? В чем ваши преимущества?

Совпадает ли ваш автомобильный трафик на подъездных дорогах с соседом по времени дня или в сезоне? Не станете ли вы друг для друга источником бесконечных пробок?

Или, с другой стороны, получить конкурентные преимущества за счет соседнего расположения «хаба» транспортной компании.

В итоге вы получите несколько заполненных чек-листов с вашей оценкой объективных и субъективных факторов, на основании сравнения которых примете решение о выборе подходящего объекта. Или, при негативных оценках, вернетесь к пересмотру (смягчению) факторов или расширению охвата объектов.

6) Что вам предстоит и на что обратить внимание, если вы выбрали:

A. Строительство:

• Приобретение земли в собственность;

• Подготовительные работы:

1. Формирование технического задания;

2. Проектирование:

1. Проект. Документ, включающий в себя подробные чертежи, технологические схемы. Также прилагаются все необходимые текстовые пояснения и расчеты, перечень необходимых материалов, технологий и т.д.;

2. Смета расходов. Смета включает в себя полный перечень всех расходов, связанных со строительством — работы на местности, подготовку и заливку фундамента, покупку металлоконструкций и комплектующих с последующей сборкой, прокладку коммуникаций, обшивку, утепление и заключительные работы. Туда же вносится оплата рабочих бригад и проката строительного оборудования.

3. Строительство. Основные этапы:

• Подготовка земельного участка;

• Изготовление фундамента — рытье котлована, расчет арматурной сетки, монтаж опор и свай и т.д.;

• Сборка металлического каркаса здания;

• Сборка крыши и монтаж кровли;

• Обшивка стен, утепление, обработка элементов конструкции противопожарным покрытием;

• Заливка пола;

• Монтаж внутрискладских перегородок, установка докового оборудования (доковые ворота и выравнивающие платформы), дверей и окон;

• Внутренняя отделка складского помещения, в том числе антипылевое защитное покрытие пола;

• Монтаж инженерных систем и сетей, подключение оборудования;

• Строительство и подключение наружных сетей и сооружений инженерных систем (тепло, водоснабжение, в том числе противопожарное, электричество, канализация и очистные сооружения).

4. Приобретение и монтаж систем хранения и грузообработки;

5. Приобретение, доставка и расстановка мебели, офисного оборудования.

B. Покупку:

• Проверка юридической чистоты объекта;

• Проверка технической документации на помещения склада;

• Заключение договора купли-продажи;

• Оплата;

• Подача документов на регистрацию сделки и получение права собственности.

C. Аренду:

• Проверка юридической чистоты объекта;

• Проверка технической документации на помещения склада;

• Заключение договора аренды;

• Оплата депозита и первых месяцев аренды;

• Подача документов на регистрацию.

7) Риски. Каждый из вариантов несет значительные риски для бизнеса.

В случае с арендой — это изменение коммерческой политики арендодателя или просто его планов, при которых вы потеряете намного больше, чем получите от возможного взыскания штрафов с арендодателя.

При этом текущий рынок аренды складской недвижимости находится в высшей точке дефицита, что делает его рынком «продавца» (арендодателя), а не покупателя (арендатора), то есть заключение договора часто происходит с большим «перекосом» в сторону арендодателя.

В случае с покупкой основной риск — это качество здания и инженерных систем, достоверно и полностью проверить которое практически невозможно.

При строительстве основной риск — это увеличение сроков и стоимости строительства, допущение ошибок при проектировании технологии и объемно-планировочных решений. Этих ошибок можно избежать, применив рекомендации из других глав издания. Итак, взвесив преимущества и недостатки по каждому из вариантов и сопоставив их со стратегией бизнеса, вы сможете выбрать лучший вариант по форме владения складом.